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一房多卖,这种问题你遇到会如何保护自己?
2018-11-27 10:22:16   来源:   

贷款、限购政策导致合同不能履行时怎么办

2010年,张某通过房屋买卖中介,与产权人李某签订二手房买卖合同,并依约支付了全部购房款。由于当地二手房市场价格不断上涨,李某意欲反悔,便多次找借口拖延时间,未协助张某办理产权过户续。后当地房地产调控政策实施细则出台,按限购政策张某丧失了购房资格。现在张某起诉至人民法院请求判令李某继续履行合同或者赔偿其损失,该案应当如何处理?

为遏制当前部分一、二线城市房地产市场价格上涨过快,国家出台了系列调控政策。由于相关政策不断升级且陆续出台,实务中因合同订立、履行等遇到阻碍而产生的纠纷不在少数,有的还诉至法院。本案中,由于张某被认定为限购对象,不具备购房的主体资格,人民法院不宜判令合同继续履行,应判决解除房屋买卖合同。不过,结合双方履约情况分析,张某作为守约一方,已经履行合同义务,如果李某也依约履行,双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续,合同目的就能够实现。因此,对张某请求合同继续履行的主张虽不能支持,但是张某主张追究李某的违约责任并赔偿其所受损失的合理诉求,人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护。

商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”,发生纠纷时怎么处理?

应当结合具体案件分析该约定的效力,分别情况处理。如果合同条款是销售方自行拟定的格式条款,交付面积明显小于约定面积时,人民法院可根据《合同法》第40条的规定认定该条款无效;如果是双方协商一致达成的条款符合自愿原则,但面积相差太大,显失公平时,当事人可以根据《合同法》第54条的规定申请撤销,自当事人知道面积差异时起一年内不申请撤销或当事人以自己的行为放弃的,该约定有效;如果是双方协商一致达成的条款,符合自愿原则,且面积相差不大,人民法院应认定该约定有效。

一房多卖怎么办?

审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的、一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。
在一房多卖的案件中,要分别根据登记公示、占有、价款交付以及合同成立的时间等确定房屋所有权的归属。

对于当前比较典型的共有物单方处分、一物多卖等合同效力,在依法认定合同有效的同时,要通过违约责任等制度实现当事人之间利益的平衡。
对于房地产商非法融资及一房多卖、重复抵押的,在相对人均为善意的情况下,要按照物权优先于债权的原则、物权成立时间先后以及合同履行情况等,确定权利优先保护的顺位。尤其要注意正确认识占有的权利推定效力,妥善处理占有与登记之间的冲突,依法保护合法占有人的权益。

后买受人只要不具有侵害先买受人合法权益的恶意,不具有与出卖人恶意串通的行为,其买卖合同就应认定为有效。当以同一标的物为标的的数个买卖合同均为有效的情况下,根据债权平等的原则,各受让人均可要求继续履行合同。但鉴于标的物的特定性,谁能够依据合同最终取得标的物所有权,应区分不同情形加以判定。根据《合同法》等法律、司法解释的规定,合同得不到履行、不能取得标的物的买受人,可以向出卖人请求解除合同、赔偿损失。

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